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这一年来，国央企的高质量发展成了飘扬在各行各业头上的主旋律。在此战略背景下，一批头部地产国央企也在加速开展业务与管理改革，以期降本增效、提高经营质量。 小明仔细读了地产国央企的年报，发现它们这一年来在业务布局方面，高质量发展战略已经落实地更加深入了。 聚焦战略持续深入 多元增储模式日益成熟 在项目布局方面，从前年开始，就有不少国央企实施区域聚焦战略了。这两年来我们能不断看到国央企从三四线城市撤出，大量城市公司被合并。 而另一方面，国央企的拿地布局基本都集中到了一线与强二线城市中，以期控制投资风险、保证项目质量。同时愈发强调多元化增储的重要性，择优并购也是国央企这一年来常见的扩张手段。 一、国央企投资审慎，区域聚焦程度持续上升 经过2022年整整一年的布局调整，今年国央企的聚焦战略显然已经更加深入了。 以去年跃居销售百强第二位的保利发展为例，近年来其始终重点布局核心38城，2022年38城的销售贡献为86%，同比上升8%；38城拓展金额占比更是高达98%。 华润置地的战略，同样是积极调整投资结构和布局，聚焦高能级城市。2022年其新获取项目共71个，其中一二线城市就占了92%。 中海更是进一步聚焦一线城市，2022年其在北上广深四个一线城市的新增货值，在全集团占比达到48.1%。 图片来源：中海地产2022年报 近年来势头强劲的越秀地产，则依然延续多年坚持的区域深耕战略，高度聚焦于港澳大湾区与广州市场。2022年越秀地产在大湾区和广州拥有的土储，分别约占集团总土储的49.8%和42.8%。 且越秀地产在年报中表示，未来也会继续坚持“量入为出”的稳健投资策略，将资源优先投向大湾区和华东等拥有经济、产业和人口净流入优势的区域。 在当前房地产行情未明朗的时期，聚焦战略的坚定执行显然能帮地产国央企安全穿越周期。 而且在高质量发展的大目标下，以投资效益为先，聚焦于收益确定性高、风险可控的项目，做到优中选优，确保投资有效性，这些都是必须要做到位的事。今年这样的策略大概率会延续。 二、多元化增储渠道打通，择优并购加速 在保投资质量、控投资风险的背景下，公开市场拿地渠道有了其局限性，而多元化增储的重要性则越来越凸显出来。 实际上自集中供地以来，多元化增储的地位就一直在房企内部上升。经过两年的布局，不少国央企都已经打通了多样化的增储渠道，成为可持续发展的重要手段。 比如越秀地产很早就开始发展多元增储，其“6+1”增储模式在当前市场中的作用越发亮眼。2022年越秀以非公开市场渠道新增37幅土地，总建面约达695万平方米，占总增储面积的53%。 可以说越秀已经脱离了对土拍的依赖，完全实现多元化拓展，这在剧变的行业形势下优势不言而喻。 另一方面，在过去一年多当中，不少遇险房企将旗下优质资产摆上了货架。国央企纷纷抓住这个窗口期，择优并购的动作也变得更加频繁。 华润万象生活在去年的并购市场上就获益不少，并购了禹洲物业、中南物业、和九洲千城物业等物管企业，并以此迅速冲入了物管行业规模前十。 近一年多来，地产实力国央企在多元化增储渠道的探索和实践方面日益成熟，而且市场上又多了许多优质资产可供挑选，国央企无疑迎来了绝佳的高质量扩张期。 戳这里，了解国企资产管理解决方案 深耕多元化业务 全面强化资管能力 随着公募REITs、不动产私募等金融领域的利好政策频繁出台，整个行业都能强烈感受到，不动产的大资管时代已来。 而大资管时代意味着，房企的各类多元化经营性业务，有望在商业模式上收获质的变化。在REITs时代下，持有型物业的的经营前景预期，已不可同日而语。 基于这个深刻变化，过去大力布局多元化业务的地产国央企，也迎来了最好的时代。2022年，不少国央企都在多元化赛道上加码发力，其中还包括不少市政服务业务。 这两年国央企在向城市运营商角色转型的同时，也在强化自身的资管能力。 一、深化多元业务布局，增长形势亮眼 在行业增量开发遭遇瓶颈时，布局多元化业务是房企重塑增长的关键。近年来地产国央企在多元业务上的发力，正在逐步迎来收获期。 华润置地是地产国央企多元化发展的一个典型，在商业地产、代建、保租房、轻资产服务等赛道均有广泛布局，且这些业务普遍增长强劲。 比如华润万象生活在物管领域就很豪横，截至2022年底其物管签约面积已达到3.49亿平方米，同比大涨78%。 在代建方面，华润置地截至2022年底的在管项目数量达到261个，建筑面积约为5244万平方米，业务范围扩展到了大型场馆、医院、保障房、市政等赛道领域。 保利发展的服务型业务也在持续扩张，管理的业态类型愈发广泛，扩展到了多种非居住业态上，形成可包括高校、政府机构、城镇景区、轨道交通等多种业态的全国化布局。 2022年间，保利物业新拓展了广交会展馆四期、上海浦东机场S1航站楼、西安地铁1-6、14、16号线等多个市政类服务项目，正向城市运营商的角色稳健迈步。 在多元化业务中重塑增长，这是行业已经谈论多年的方向，然而过去多数房企的投入并不坚定，产出也十分有限。但国央企相对来说战略定力和投入决心比较强，这两年也逐渐做出了不错的成果。 经过漫长的培育期后，一批头部国央企起码已经多元化业务的价值。在增量市场迟迟不见曙光的时期，多元化业务结构的潜力与抗风险能力，还是很强的。 二、REITs时代下，国央企资管能力逐步强化 房企的多元化业务发展至今，终于迎来了REITs开闸的大利好。现在产业园、保租房、商业不动产，都有希望通过REITs实现“投、融、建、管、退”的闭环了。 在此背景下，国央企也在积极迅速地构建自身的资管能力，以提高资产质量，与REITs市场加速融合。 比如保利发展正在积极打通资产证券化的通路。这些年保利发展累计已建成超过10万套保障房，去年其与中国建设银行合作落地了租赁住房基金，实现了资产管理的闭环。 戳这里，了解国企资产管理解决方案 华润的步子也迈得很快，截至去年底华润的长租业务在管房源已达到5.6万间。去年12月其旗下长租品牌华润有巢成功发行REITs，成为了首个发行REITs的市场化保租房运营机构。 该只REIT的底层资产是由两个保租房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，出租率约为94%，经营状况很不错。 产业地产方面的REITs布局也在加速，华润主要聚焦于智慧、健康两大产业领域，设立了国内首批Pre-REITs基 金，不断在探索产业园赛道轻重并举策略。 随着商业不动产REITs的开闸，相信商业地产龙头华润，也会加速推动旗下商业资产的REITs发行工作，进一步盘活旗下的多元化资产。 而招商蛇口则是资管领域的老手了，目前其城市服务板块已经涵盖了物管、邮轮、会展、康养等业务。据其年报披露，2022年，招商蛇口管理范围内的全口径资产运营收入达到57.1 亿元。 同时，招商蛇口已经搭建起了蛇口产园REIT+招商局商业房托这组境内外双REITs平台，覆盖了产业园区、商业和办公等多种业态，持有型业务已经拥有较成熟的资管全生命周期发展模式。 随着地产国央企资管能力的提升，未来在资产盘活方面的工作一定会推进地更为顺畅。这些进入良性投退循环的持有经营性业务，将成为地产国央企实现可持续、高质量发展的有力支撑。 严控财务风险 清畅融资通道 在高质量发展目标下，财务风险、负债规模的控制，是极为重要的一环。近年来国央企在融资管理方面显得更加审慎、严谨，围绕风控工作开展了大量的改革与调整。 保利发展是其中主动作为的一个典型。一方面是在销售端力保出货顺畅、稳定回现。据其年报披露，保利发展2022年共实现回笼现金4271亿元，回笼率为 93.4%，这个回现水平已经连续保持了4年。 另一方面在拓展端保持投资定力，遵循不追高、不盲从的原则，聚焦核心城市提升拓展质量、降低经营风险。同时坚持“以销定产”，2022年保利发展全年新开工面积为2375万平方米，同比下降了54%，实则是一种审慎的开源节流的安排。 在管理机制上，保利发展也作出了不少改革。比如健全风险管控机制，强化合作项目风险管理，以项目预期收益和现金流为核心，全面开展合作项目的压力测试，并对照合作协议筛查风险。存在风险的，及时采取处置措施。 在不明朗的经济环境与行业形势下，这种更加审慎的风控意识，加上更加聚焦的投资策略，能够让国央企将投资风险控到最低，确保经营的稳健与可持续。在度过动荡周期的策略选择上，国央企的动向高度一致。 结 语 从去年全年头部地产国央企的动向来看，大家的策略方向基本是一致的，就是延续前年下半年开始的聚焦投资布局、强化风控管理的策略。 但基于审慎风控的原则之上，国央企向外拓展的积极性是很强的，都在抢抓优质资产涌现的窗口期，加速多元化业务的布局扩张，并依托于日益火热的REITs市场，构建自己的大资管能力。 在这一波动荡行情中，地产行业的国央企进入了加速期。尤其是在大资管时代到来之时，围绕高质量发展与深化改革的大目标，地产国央企似乎已经找到了最值得发力的方向。